Hintergrund

Asbest im Konzernbericht, Schweigen im Treppenhaus

Was Wirtschaftsprüfer wissen, steht im Konzernlagebericht. Was Anleger wissen, steht im Börsenprospekt. Was Mieter wissen — das entscheiden die Wohnungsunternehmen selbst. Und die Entscheidung ist seit 25 Jahren dieselbe.

Ein wesentliches Geschäftsrisiko

Im Jahr 2017 lässt die degewo ihren Konzernabschluss von PricewaterhouseCoopers prüfen. Im Lagebericht, den PwC testiert (Az. 0.0848797.001, S. 12), steht eine Formulierung, die man in Mieterinformationsschreiben nie lesen wird: „Objektrisiken aus dem Umgang mit asbesthaltigen Boden- und Wandbelägen". Das Dokument nennt Asbest ein wesentliches Geschäftsrisiko — und berichtet, dass die degewo dieses Risiko „bereits in mehr als 5.000 Fällen erfolgreich beseitigt" habe.

5.000 sanierte Wohnungen. Für Wirtschaftsprüfer ist das Risikomanagement. Für die Mieter in den verbleibenden Wohnungen? Kein Brief, kein Anruf, keine Mitteilung.

Was Anleger wissen durften

Sechs Jahre früher, am 14. November 2011, bringt die Deutsche Wohnen AG einen Börsenprospekt heraus. Das Dokument ist für institutionelle Investoren gedacht — Menschen, die Aktien kaufen und damit Geld in Berliner Mietwohnungen anlegen. Sie sollen alle wesentlichen Risiken kennen. Das Wertpapierrecht verlangt das.

Auf Seite 56 des Prospekts steht unter den Risikofaktoren: Für den älteren Immobilienbestand im Portfolio — rund 49.700 Wohneinheiten, davon etwa 56 Prozent in Berlin — sei keine Untersuchung auf schädliche Umweltkontamination durchgeführt worden. Das Unternehmen räumt ein, dass erhebliche Belastungen, einschließlich asbesthaltiger Baumaterialien, möglicherweise nicht erkannt worden seien.

Auf den Seiten 170 und 171 erklärt der Prospekt dann die deutschen Asbestrichtlinien — inklusive der drei Dringlichkeitsstufen und, explizit, des Rechts der Mieter auf Mietminderung bei Dringlichkeitsstufe II und III.

Anleger wurden gewarnt: Das Portfolio wurde nicht auf Asbest untersucht. Und falls Asbest gefunden wird, haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.

Die Mieter selbst? Wurden über nichts davon informiert.

Zwei Informationskanäle — ein System

Es gibt in Deutschland zwei Orte, an denen die Wahrheit über Asbest in Berliner Mietwohnungen schriftlich festgehalten ist. Der erste ist das Berliner Abgeordnetenhaus: In parlamentarischen Anfragen hat der Senat seit dem Jahr 2000 bestätigt, dass Zehntausende Wohnungen asbestbelastet sind. Der zweite sind Kapitalmarktdokumente: Wirtschaftsprüfer und Anleger erhalten detaillierte Informationen über Risiken, Sanierungskosten und Mietminderungsrechte.

Beide Kanäle teilen eine Eigenschaft: Sie sind öffentlich zugänglich — für alle, die danach suchen. Der direkte Informationsweg zu den Betroffenen aber, das Mieteranschreiben, das Informationsblatt, die Auskunft auf Nachfrage, dieser Weg wurde und wird konsequent verweigert.

Die Chronologie des Berliner Asbest-Skandals zeigt, dass das keine Nachlässigkeit ist. Im April 2000 bestätigte Staatssekretär Frank Bielka in Drucksache 14/219: 14.400 degewo-Wohnungen enthalten asbesthaltige Flex-Platten. Die Entscheidung, die Mieter nicht zu informieren, fiel bewusst. Drei Jahre später wurde Bielka Vorstand der degewo.

Was die Zahlen bedeuten

Der Konzernlagebericht 2017 nennt eine weitere Zahl: Pro sanierter Wohnung fallen rund 500 Kilogramm asbesthaltiger Abfall an (Senatsantwort Drs. 18/20 913). Bei 17.000 betroffenen Wohnungen wären das 8.500 Tonnen Sondermüll. Sanierungskosten werden in der Branche mit 10.000 bis 50.000 Euro pro Wohnung geschätzt — das ergibt eine Bandbreite von 170 Millionen bis 850 Millionen Euro allein für die degewo.

Dazu kommen potenzielle Mietminderungsansprüche. Das Amtsgericht Eutin hat 2018 eine 100-prozentige Mietminderung für zulässig erklärt. Hochgerechnet auf Zehntausende Wohnungen über Jahrzehnte — die Summe wäre für jedes Wohnungsunternehmen existenzbedrohend.

Das ist die finanzielle Logik hinter der Geheimhaltung. Nicht Böswilligkeit als abstraktes Prinzip, sondern eine Kosten-Nutzen-Abwägung, die über Jahrzehnte konsequent zugunsten des Unternehmens und zulasten der Mieter ausgefallen ist.

Der nationale Kontext

Das Muster beschränkt sich nicht auf die degewo. Es ist strukturell. In Deutschland gibt es kein bundesweites Asbestkataster, keine Meldepflicht für Eigentümer, keine systematische Erfassung des Asbestbestands in Gebäuden. Der Nationale Asbest-Dialog, 2016 gestartet unter den damaligen Ministern Heil und Seehofer, endete nach Einschätzung des Zentralverbands Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer „vollkommen ergebnislos". Auf Druck der Immobilienwirtschaft.

Die im Dezember 2025 in Kraft getretene Novelle der Gefahrstoffverordnung schreibt neue Schutzmaßnahmen für Arbeiten an Asbest vor — schafft aber keine Erkundungspflicht für Gebäudeeigentümer. Wer nicht sucht, findet nichts. Und wer nichts findet, muss nichts melden.

Was das für Betroffene bedeutet

Wenn ein Wohnungsunternehmen Asbest als wesentliches Geschäftsrisiko dokumentiert — und gleichzeitig Mieter systematisch nicht informiert — dann ist die fehlende Information keine Lücke. Sie ist eine Entscheidung.

Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil vom 17. Januar 2018 (Az. 18 S 140/16) festgestellt: Vermieter, die über eine Asbestbelastung informiert sind, sind verpflichtet, ihre Mieter darüber aufzuklären. Die Unterlassung dieser Information ist eine eigenständige Pflichtverletzung — unabhängig davon, ob ein konkreter Schaden eingetreten ist.

Wer in einer betroffenen Wohnung lebt oder gelebt hat, hat Rechte. Was das konkret bedeutet und wie man sie durchsetzt, erklärt die Seite Ihre Rechte als Mieter. Eine Übersicht der relevanten Urteile findet sich unter Rechtsprechung.

Quellen