Häufige Fragen zu Asbest in Mietwohnungen

Asbest ist gefährlich, wenn Fasern freigesetzt werden — etwa durch beschädigte Platten, Bohrlöcher oder Abrieb. Intakte, ungestörte Materialien können ein geringeres akutes Risiko darstellen, aber das LG Berlin (66 S 212/18) hat entschieden, dass bereits die bloße Anwesenheit asbesthaltiger Materialien einen Mietmangel darstellt — weil Raumluftmessungen nicht ausreichen und eine latente Gefährdung besteht.

Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) stuft alle Asbestarten als krebserregend der Kategorie 1 ein. Es gibt keinen bekannten sicheren Schwellenwert für Asbestfasern. Eine ausführliche Erklärung zu Asbestarten und Gesundheitsrisiken finden Sie auf unserer Hintergrundseite.

Eingeatmete Asbestfasern können drei schwere Erkrankungen verursachen:

• Asbestose: Chronische Vernarbung der Lunge, die zu fortschreitender Atemnot führt.
• Lungenkrebs: Das Risiko steigt mit der Expositionsdauer und ist bei Rauchern besonders erhöht.
• Mesotheliom: Ein aggressiver Krebs des Brust- oder Bauchfells. Die Latenzzeit beträgt 20–50 Jahre, die mittlere Überlebenszeit nach Diagnose liegt bei 12 Monaten.

Asbest ist mit bloßem Auge nicht sicher erkennbar. Nur eine Laboranalyse gibt Gewissheit. Typische asbesthaltige Materialien in Berliner Wohnungen sind:

• Floor-Flex-Bodenbeläge: Quadratische Vinyl-Fliesen (30×30 cm), oft aus den 1960er–1980er Jahren.
• Wandplatten und Deckenpaneele: Leichtbauplatten in Küchen, Bädern, Fluren.
• Rohrisolierungen: Ummantelungen an Heizungs- und Wasserrohren.
• Nachtspeicheröfen: Ältere Modelle enthalten oft asbesthaltige Dichtungen.

Besonders betroffen sind Wohnungen in Plattenbauten und Mehrfamilienhäusern aus den 1960er bis 1980er Jahren. Eine ausführliche Erklärung aller asbesthaltigen Materialtypen, ihrer Geschichte und Gesundheitsrisiken finden Sie unter Was ist Asbest? →

Nein — auf keinen Fall. Jede mechanische Bearbeitung (Schleifen, Bohren, Brechen, Herausreißen) setzt krebserregende Fasern frei. Die Entfernung darf nur durch einen zertifizierten Schadstoffsanierer unter Schutzmaßnahmen erfolgen. Verstöße können nach §326 StGB (unerlaubter Umgang mit gefährlichen Abfällen) strafbar sein.

Bei akuter Gefahr (großflächig beschädigte Platten, sichtbare Faserrückstände) wenden Sie sich an das Gesundheitsamt Ihres Bezirks.

Ja. Das Landgericht Berlin (Az. 18 S 140/16) hat eine Informationspflicht des Vermieters festgestellt. Vermieter müssen Mieter über eine ihnen bekannte Asbestbelastung informieren — auch wenn die Materialien als „intakt" eingestuft werden.

Die Verletzung dieser Informationspflicht ist eigenständig anspruchsbegründend — das heißt, auch ohne konkreten Gesundheitsschaden liegt eine Pflichtverletzung vor. Einen vollständigen Überblick über alle Mieterrechte finden Sie unter Ihre Rechte als Mieter.

Nach §536 BGB stellt Asbestbelastung einen erheblichen Mietmangel dar. Die Rechtsprechung erlaubt eine Mietminderung von bis zu 100% (AG Eutin, Juni 2018). Wichtig: Die Miete niemals einfach einstellen — sondern den Mangel dem Vermieter schriftlich anzeigen und die Minderung erklären.

Wie Sie die Mietminderung richtig durchsetzen und welche Fallstricke es gibt: Juristische Praxis →

Nein. Sie haben das Recht, Ihre Wohnung auf eigene Kosten auf Schadstoffe untersuchen zu lassen. Dafür benötigen Sie keine Genehmigung des Vermieters. Eine professionelle Untersuchung durch ein zertifiziertes Labor kostet zwischen 200 und 800 Euro.

Die Kosten können dem Vermieter in Rechnung gestellt werden, wenn die Belastung bestätigt wird (§536a BGB).

Gegen die Ablehnung eines PKH-Antrags können Sie sofortige Beschwerde einlegen — innerhalb von einem Monat nach Zustellung des Beschlusses. Die Beschwerde geht an das Landgericht.

Alternativ können Sie sich an den Berliner Mieterverein wenden, der seinen Mitgliedern Rechtsschutz bietet, oder eine Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen, falls vorhanden.

Die degewo verfügt nachweislich seit dem Jahr 2000 über eine interne Erfassung ihrer asbestbelasteten Wohnungen — umgangssprachlich „Asbestkarte". In der Kleinen Anfrage 14/219 (01.04.2000) nannte Staatssekretär Frank Bielka 14.400 Wohnungen mit asbesthaltigen Flex-Platten. Per 31.12.2024 sind noch 6.736 Wohnungen betroffen (Drs. 19/23 946).

Trotz dieser dokumentierten Kenntnis seit über 25 Jahren werden Mieter nicht systematisch informiert — obwohl das LG Berlin eine Informationspflicht festgestellt hat.

Nach einer Schätzung des Grünen-Abgeordneten Andreas Otto, basierend auf Statistischen Jahrbüchern, sind in Berlin bis zu 500.000 Wohnungen mit Asbest belastet — in West-Berlin wurden zwischen 1952 und 1993 rund 601.000 Wohnungen gebaut oder saniert (Berliner Zeitung, 2019). Allein die degewo verwaltete ursprünglich rund 17.000 unter Asbestverdacht stehende Wohnungen; per 31.12.2024 sind es noch 6.736 (Drs. 19/23 946). Pro betroffener Einheit fallen laut Senatsantwort (Drs. 18/20 913, Frage 14) durchschnittlich 500 Kilogramm asbesthaltiger Abfall bei der Sanierung an.

Neben der degewo sind auch andere landeseigene Gesellschaften (Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM, Gesobau) sowie private Vermieter betroffen.

Die Kanzlei Eisenberg König Schork Kempgens ist spezialisiert auf schwere Strafsachen und Krisenkommunikation — nicht auf Mietrecht. Die Beauftragung für das PKH-Verfahren in einem dokumentierten Einzelfall legt nahe, dass die degewo den Fall von Anfang an als strafrechtliches Risiko und Reputationskrise eingestuft hat.

Die Staatsanwaltschaft Berlin hat ein Ermittlungsverfahren wegen §326 StGB (unerlaubter Umgang mit gefährlichen Abfällen) eingestellt — mit der Begründung „kein öffentliches Interesse". §326 StGB ist ein Offizialdelikt, bei dem die Staatsanwaltschaft von Amts wegen ermitteln muss.

Die Begründung „kein öffentliches Interesse" bei einem landeseigenen Unternehmen mit ursprünglich 17.000, per 2024 noch 6.736 asbestbelasteten Wohnungen (Drs. 19/23 946) ist erklärungsbedürftig und wirft Fragen über die Unabhängigkeit der Strafverfolgung auf.

Schritt 1: Ruhe bewahren. Verdächtige Materialien nicht berühren, bohren oder brechen.

Schritt 2: Verdächtige Stellen fotografieren und den Fundort notieren.

Schritt 3: Den Vermieter schriftlich per Einschreiben kontaktieren und Auskunft darüber fordern, ob in Ihrer Wohnung asbesthaltige Materialien verbaut sind.

Schritt 4: Bei Bedarf eine Materialprobe von einem akkreditierten Labor untersuchen lassen. Kosten: 30–80 Euro pro Probe. Das Material vorher befeuchten und mit FFP3-Maske entnehmen.

Schritt 5: Alle Schriftstücke und Fotos sorgfältig aufbewahren — sie können später als Beweismittel dienen.

Ausführliche Anleitung: Betroffene — Handlungsempfehlungen →

Suchen Sie einen Fachanwalt für Mietrecht mit Erfahrung in Schadstoff- oder Asbestfällen. Wichtig ist, dass der Anwalt Erfahrung mit selbständigen Beweisverfahren (§485 ZPO) hat — das ist das zentrale juristische Instrument zur Beweissicherung vor dem eigentlichen Prozess.

Anlaufstellen:

• Berliner Mieterverein: Bietet Mitgliedern Rechtsberatung und Rechtsschutz (berliner-mieterverein.de, Tel. 030/226 260)
• Verbraucherzentrale Berlin: Erstberatung für Mietrechtsfragen (verbraucherzentrale-berlin.de)
• Anwaltssuche: Über die Rechtsanwaltskammer Berlin können Sie nach Fachanwälten für Mietrecht suchen

Rechnen Sie mit vierstelligen Kosten pro Instanz (Anwalts- und Gerichtskosten). Die Dauer beträgt in der Regel ein bis zwei Jahre. Ohne Rechtsschutzversicherung können Sie Prozesskostenhilfe (PKH) beantragen. Der Berliner Mieterverein übernimmt für Mitglieder unter bestimmten Voraussetzungen die Prozesskosten.

Was Sie im Verfahren erwartet, typische Vermieter-Taktiken und das Gutachter-Problem: Juristische Praxis →

Beweissicherung ist der wichtigste Schritt — vor allem vor einem Auszug, weil danach die Beweise oft unwiederbringlich verloren sind. Das stärkste Instrument: ein selbständiges Beweisverfahren (§485 ZPO), bei dem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger den Zustand dokumentiert. Fotos allein reichen häufig nicht.

Warum der Zeitpunkt entscheidend ist und welche Taktiken Vermieter nutzen, um den Beweiszugang zu blockieren: Juristische Praxis →

Die Sanierungskosten trägt der Vermieter. Er ist nach §535 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Die Beseitigung einer Asbestbelastung ist eine Instandsetzung, keine Modernisierung — die Kosten dürfen daher nicht auf die Miete umgelegt werden.

Die Dauer hängt vom Umfang ab. Für eine einzelne Wohnung mit Boden- und Wandbelägen: typisch 2–6 Wochen. Bei ganzen Gebäudekomplexen wie der Schlangenbader Straße (1.200 Wohnungen, Sanierung seit Mai 2025) rechnet man mit mehreren Jahren.

Während der Sanierung müssen die Bewohner in der Regel vorübergehend umziehen. Die Kosten für eine Ersatzwohnung trägt grundsätzlich der Vermieter (§555d BGB).

Nein. Alle sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften — degewo, Gewobag, HOWOGE, Stadt und Land, WBM und Gesobau — verwalten Bestände aus den 1960er bis 1980er Jahren mit potenzieller Asbestbelastung. Zusammen sind das rund 350.000 Wohnungen.

Auch private Vermieter sind betroffen. Die degewo steht im Fokus dieser Recherche, weil hier die Dokumentenlage am umfangreichsten ist und die Diskrepanz zwischen interner Kenntnis und fehlender Mieterinformation am deutlichsten belegt ist.

Nur mit äußerster Vorsicht — und nur wenn Sie sicher wissen, wo Asbest verbaut ist und wo nicht. Bohren in asbesthaltige Materialien (Wände, Decken, Böden) setzt massiv Fasern frei und ist lebensgefährlich.

Das Problem: Viele Mieter wissen gar nicht, wo Asbest verbaut ist — weil der Vermieter sie nicht informiert hat. Genau das macht den Fall so skandalös. Mieter in degewo-Wohnungen haben jahrzehntelang Bilder aufgehängt, Regale montiert und Küchen eingebaut — ohne zu ahnen, dass sie dabei krebserregende Fasern freisetzen.